Entiende cómo nuestro motor de heurísticas genera análisis precisos, auditables e impulsados por datos deterministas sin alucinaciones de IA.
Fuentes de datos oficiales
InquilinOS utiliza tres fuentes de datos oficiales: MITMA (Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible) para precios de alquiler y compraventa, INE (Instituto Nacional de Estadística) para datos demográficos y de población, y OpenStreetMap para equipamientos y servicios por barrio. Los datos se normalizan y cruzan para producir métricas comparables entre 6.686 barrios en 45 ciudades.
Motor de scoring A-D
Cada barrio recibe un grado de inversión (A, B, C o D) calculado mediante un motor determinista que evalúa rentabilidad bruta, volatilidad de precios, tracción de demanda y riesgo operativo. El modelo prioriza consistencia y comparabilidad: no usa predicciones especulativas ni IA generativa.
Análisis de riesgo
El módulo de riesgo evalúa volatilidad interanual (penalización si supera el 15%), concentración de mercado, presión de demanda y señales contractuales. El resultado es un score continuo (0-100) que permite comparar zonas bajo un mismo criterio objetivo.
Análisis legal LAU
El motor ContractScan aplica 19 reglas críticas y 6 alertas basadas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994). Detecta cláusulas abusivas como fianza inflada, contratos de 11 meses, reparaciones indebidas y gastos ocultos mediante análisis regex del texto contractual.
Perfiles de estilo de vida
Cada barrio recibe perfiles de estilo de vida (Digital Nomad, Luxury Hub, Family Safe) con scores de 0 a 100, calculados a partir de equipamientos OSM y datos demográficos INE. Estos perfiles ayudan a agencias a recomendar zonas según las preferencias del cliente.
La Fase 1 establece las fórmulas financieras estándar que sustentan todo análisis de inversión. No hay estimaciones: solo datos verificables cruzados desde el Master File.
Fase 1: Fórmulas Financieras Estándar
→ROI: Retorno de Inversión calculado como (Ganancia Neta / Inversión Inicial) × 100
La Fase 2 normaliza y valida inputs para evitar caracteres corruptos, comillas tipográficas y variantes ortográficas que confundan el motor legal.
Fase 2: Normalización y Validación
✓Eliminación de caracteres extraños, normalización de Unicode y conversión de comillas tipográficas («») a ASCII estándar
✓Comprobación de coherencia: rango de precios plausibles, coherencia entre variables (e.g., ocupación 0-100%)
✓Detección de duplicados y conflictos de datos entre fuentes (SERPAVI vs. INE vs. OSM)
Diccionario de Métricas Básicas
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%
ROI — Retorno de Inversión
Porcentaje de ganancia generada por el capital invertido. Cálculo: (Ganancia Neta / Capital Invertido) × 100. Rango típico: 3-12% anual en mercados españoles estables.
📊
Rentabilidad Bruta
Alquiler anualizado dividido entre precio de compra, sin deducir costes. Fórmula: (Alquiler Mensual × 12 / Precio Compra) × 100. Referencia: >5% es atractivo en España.
📈
Rentabilidad Neta
Rentabilidad bruta menos gastos anuales (IBI, seguros, vacantes, mantenimiento). Refleja el cash-flow real que llega al propietario.
📉
Volatilidad de Precio
Desviación estándar de cambios de precio periodo a periodo. Valores altos (>15% anual) indican riesgo de sobrecalentamiento de mercado.
Fuentes, Calidad y Cobertura de Datos
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Publicamos la lógica de cómo se construyen los datos para que puedas interpretar cada métrica con contexto: origen, frecuencia de actualización y controles de calidad aplicados.
Fuentes principales
•MITMA: precios de alquiler y compraventa por zona y periodo.
•INE y estadísticas públicas: estructura demográfica y señales macro de estabilidad.
•OSM y capas geoespaciales: servicios, conectividad y densidad urbana.
Actualización y ventanas
•Los datos se consolidan en un Master File único para evitar divergencias entre endpoints.
•Las métricas de tendencia usan ventanas temporales comparables (3m y 12m) para evitar ruido semanal.
•El análisis no pretende ser tick-by-tick: está diseñado para decisiones de inversión, no trading intradía.
Controles de calidad
•Normalización de topónimos, comillas y variantes ortográficas para evitar duplicados falsos.
•Detección de outliers e inconsistencias cruzadas entre precio, ocupación, demanda y volatilidad.
•Si hay señales contradictorias, el sistema reduce confianza y prioriza prudencia en la recomendación.
Cómo Interpretar tus Resultados
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Estas reglas te ayudan a pasar de 'ver un número' a decidir mejor: qué significa cada grade, cómo leer la confianza y qué acción tomar según tu perfil.
Investment Grade (A-D)
A: alto equilibrio entre yield, riesgo y consistencia de datos.
B: oportunidad sólida con riesgo controlado, pero con menos margen de seguridad.
C: potencial condicionado; requiere validar supuestos antes de entrar.
D: riesgo elevado o señales inconsistentes; solo para estrategias muy tácticas.
Nivel de confianza
Alta: variables alineadas entre fuentes y baja contradicción interna.
Media: datos útiles con alguna fricción estadística o cobertura parcial.
Baja: evidencia limitada o señales cruzadas que exigen due diligence adicional.
Acciones recomendadas
Compara 3-5 barrios similares antes de decidir; evita decisiones por un único indicador.
Si prima el cash-flow, prioriza rentabilidad neta y estabilidad de ocupación.
Si buscas crecimiento, revisa momentum 12m junto a volatilidad para no comprar en sobrecalentamiento.
Cobertura por Plan y Límites de Uso
Plan Free
La página muestra casi toda la metodología para contexto y trazabilidad. El acceso operativo a funciones avanzadas sigue controlado por tier.
Basic
Acceso a fundamentos, diccionario, fuentes y guía de interpretación.
Límite de 3 consultas/día en datos de barrio del endpoint principal.
Secciones avanzadas visibles en modo bloqueado para entender alcance metodológico.
Pro
Acceso completo a anti-alucinación, scoring multidimensional y calibración.
Comparativas y análisis avanzados sin límite operativo diario.
Ideal para inversor activo que necesita profundidad táctica y consistencia de scoring.
Enterprise
Incluye todo Pro y además inteligencia predictiva avanzada.
Acceso a endpoint de assistant/query y herramientas orientadas a carteras institucionales.
Pensado para equipos, procesos auditables y análisis de volumen.
Qué Decisiones de Negocio te Permite Tomar
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Además de explicar fórmulas, esta metodología está diseñada para reducir incertidumbre en decisiones operativas y comerciales del día a día.
Agencia / Broker
Priorizar zonas para captación en función de rentabilidad esperada y estabilidad.
Argumentar recomendaciones a cliente con métricas trazables y comparables.
Detectar barrios donde el riesgo comercial no compensa el esfuerzo de venta.
Inversor Profesional
Filtrar oportunidades por combinación de grade, volatilidad y momentum.
Construir listas cortas de activos con hipótesis claras de entrada/salida.
Evitar sesgos de recencia al comparar mercados sobrecalentados vs. estables.
Fondo / Servicer / Asset Manager
Estandarizar screening inicial de carteras con reglas consistentes y auditables.
Definir criterios de riesgo por segmento antes del comité de inversión.
Mejorar reporting interno con un marco metodológico común entre equipos.
Limitaciones Conocidas y Buenas Prácticas
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Para usar la metodología con rigor, combina los resultados con verificación de campo y tus hipótesis de inversión.
Límites conocidos
No es una API en tiempo real de mercado; depende del último ciclo de pipeline consolidado.
El análisis legal/lingüístico está optimizado para español y puede degradar en otros idiomas.
Contextos negados complejos pueden producir falsos positivos en reglas regex especializadas.
Un score alto no elimina riesgo de ejecución: liquidez local, financiación y timing importan.
Buenas prácticas de uso
Contrasta cualquier decisión con al menos una validación externa (agente local, tasación o visita).
Usa la misma ventana temporal al comparar barrios para evitar sesgos de periodo.
Separa objetivos de renta y de crecimiento antes de interpretar recomendaciones tácticas.
Documenta supuestos (vacancia, gastos, tipo de financiación) junto al grade para auditoría futura.